武汉市人民政府关于印发武汉市企业国有资产收益管理暂行办法的通知

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内蒙古自治区人大


呼和浩特市固定资产投资建设项目竣工决算审计监督办法
内蒙古自治区人大


内蒙古自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过


第一条 为了合理确定工程造价，提高效益，加强对固定资产投资建设项目竣工决算的审计监督，依据《中华人民共和国审计法》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市属固定资产投资建设项目竣工决算，必须实行审计监督制度。
市、旗、县、区审计局按照规定负责本级固定资产投资建设项目竣工决算的审计监督。
上级审计机关可以将其审计管辖范围内的审计事项，授权下级审计机关进行审计；上级审计机关对下级审计机关审计管辖范围内的重大审计事项，可以直接进行审计。
第三条 审计机关对固定资产投资建设项目竣工决算制定审计计划。列入计划的，由审计机关进行审计；未列入计划的，建设单位委托依法成立并取得造价咨询资质证书的社会审计机构进行审计。
审计机关依法对社会审计机构进行监督、检查，并对其审计结果进行抽审。
第四条 固定资产投资建设项目竣工决算审计监督检查的内容包括：
（一）基本建设和技术改造中的土建、装璜、设备安装及在原有建筑物上单独进行装璜等工程的决算，装璜及设备安装与土建分阶段施工、分别决算的应分别进行审计；
（二）固定资产投资建设项目竣工决算编制依据是否符合国家及当地政府的有关规定，资料是否齐全，手续是否完备；
（三）工程量计算、工程套用定额和各种取费及材差计算等是否准确、合法、符合规定，有无扩大建设规模、高估冒算、重复计算和错套定额、加大或者减少取费、多列或者少列工料费等问题；
（四）交付使用财产和建设项目是否相符，是否符合竣工标准，成本核算是否正确，有无挤占成本、转移投资、扩大规模、提高标准和增加项目，搞计划外工程等问题；
（五）核实结余资金和库存物资及往来帐户，是否存在虚列往来帐款，隐瞒、转移或者挪用结余资金和材料等问题；
（六）建设收入的来源、分配、上缴和留成、使用情况是否真实、合法；
（七）竣工决算报表是否真实、完整、规范；
（八）其他应当审计的内容。
第五条 建设单位必须在固定资产投资建设项目（包括政府拨款、自筹资金、银行贷款的投资项目）竣工验收两个月前向审计机关提出竣工决算审计申请，由审计机关统一安排审计计划。竣工验收前，建设单位必须将项目竣工决算及有关资料报送审计机关或者社会审计机构进行审计。


第六条 审计机关或者社会审计机构对大中型建设项目的审计应当在两个月内，小型项目的审计应当在一个月内审结，对审结的建设项目应当提出审计报告并征求被审计单位意见，被审计单位应当自接到审计报告之日起十日内，将书面意见送交审计机关或者社会审计机构。
第七条 审计机关或者社会审计机构在审计时，建设单位、施工企业应当配合其审计工作，并提供必要的文件资料及工作条件，保证审计工作正常进行。
第八条 审计机关或者社会审计机构进行审计时，有权就审计事项有关问题向金融、设计、材料供应等单位和个人进行调查，并取得证明材料，有关单位和个人应当如实向审计机关或者社会审计机构反映情况，提供有关证明材料。
第九条 审计机关对审计事项作出评价，出具审计意见书，对违反国家规定的财政、财务收支行为，需要依法给予处理、处罚的，在法定职权范围内作出审计决定。
社会审计机构对审计事项出具审计报告，并将审计报告连同被审计单位书面意见报送审计机关备案。
第十条 建设单位、施工企业及有关单位和责任人违反本办法规定，拒绝或者拖延提供与审计事项有关资料的，或者拒绝、阻碍检查的，审计机关责令改正，可以通报批评，给予警告；拒不改正的，依法追究责任。
第十一条 经审计，由于建设单位的责任已多付的工程款予以收缴；情节严重的，可以并处建设单位多付工程款10％－20％的罚款。
第十二条 建设单位、施工企业及有关单位转移、挪用、侵占建设资金，或者改变固定资产投资建设项目的性质和用途，进行其他经营活动的，审计机关责令其限期收回、没收其非法所得，并视情节轻重，处以挪用款额5％－10％的罚款。
第十三条 应计缴而未缴的各种税费必须予以收缴，并按国家有关法律、法规予以处罚。
第十四条 审计机关在对社会审计机构出具的审计报告抽审中，发现社会审计机构的审计结果与事实不符或者明显不公正的，审计机关可以通报批评、责令限期纠正，并没收其该项审计业务收入；情节严重的，可以并处该项业务收入20％－30％的罚款；拒不纠正或者故意出具虚假

审计报告的，审计机关取消其审查固定资产投资建设项目竣工决算的审计资格，并依法追究其领导人和责任人的责任；构成犯罪我，依法追究刑事责任。
第十五条 以上第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定的各项罚没款收入一律上缴本级国库。
第十六条 报复陷害审计人员，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 审计中发现贪污受贿、收取回扣、倒买倒卖或者因工作失误造成工程建设重大损失浪费的，移交有关部门依法追究有关领导人和责任人的责任；构成犯罪的移送司法机关予以处理。
第十八条 审计人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 当事人对审计决定不服的，依法向上一级审计机关申请复议或者向人民法院提起诉讼，但法律、法规另有规定的除外。



1997年9月24日
对房屋承租人先买权合理性的质疑

赵建敏


摘 要 笔者认为房屋承租人先买权存在的经济条件已发生变化，法律赋予房屋承租人先买权具有不合理性。应将房屋承租人先买权由法定权利变更为由合同当事人任意选择的提示性条款。
关键词 房屋 承租人 先买权


房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述的法律规定中可以看出，房屋承租人的先买权具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先买权是一种法定的权利。房屋承租人的先买权于房屋租赁关系成立起，就由法律直接规定房屋承租人享有，无须出租人与承租人另行约定。当然，如果出租人与承租人在租赁合同中约定承租人不享有租赁房屋的先买权，这种约定不违反法律的规定，是承租人对自己享有的权利的合意放弃。第二，我国法律规定的房屋承租人的先买权具有物权性。从上引的最高人民法院的司法解释的规定可以看出，当房屋出租人出卖出租的房屋，未履行事先的告知义务将房屋卖与其他人，房屋承租人可以向法院请求宣告房屋出租人（出卖人）与买受人之间的买卖关系无效。此时，房屋承租人的先买权具有追及力，是债权物权化的表现。
房屋承租人行使先买权的纠纷在实际生活中颇为常见。由于我国法律对房屋承租人先买权规定过于原则和简单，如何适用法律保护房屋承租人的先买权是很多民法学者和司法工作者关心的问题。但对房屋承租人先买权的法理基础及现实的合理性却鲜有论述。房屋承租人是通过合同获得了出租人房屋的使用权，在合同双方没有约定的情况下，既使在其因租赁合同获得的房屋使用权并不受影响的情况下（《合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则），对房屋所有人（出租人）行使所有权也附加限制，纵观我国《合同法》第十三章，法律仅赋予了房屋租赁合同的承租人有先买权，其理由何在？在现实的经济环境下合理与否值得反思。
房屋承租人的先买权源于习惯法。台湾王泽鉴教授在评述我国台湾《土地法》和《耕地三七五减租条例》中规定的房屋承租人或耕地承租人的先买权时说：“法定优先承买权在于不使房屋所有权与基地所有权分属二人，或便利佃农成为自耕农，以促进‘耕者有其田’之实现，具有特别立法目的，旨在贯彻‘土地政策’”①。我国大陆的土地政策实行国家所有和集体所有制，公民和法人只享有土地的使用权，不享有土地所有权，当然也就不可能有与我国台湾法律规定中的土地承租人优先承买权的存在前提。但与土地相类似，房屋也是人类生存的重要生活资料之一。在商品经济不发达和房地产市场不成熟时，房屋最主要的功能还在于生活需要层面上的居住。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是历代有为统治者的政治抱负，使人民“安居乐业”更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。因此，为使居者有其屋，在法律上规定房屋的承租人在房屋出卖时，享有先买权，以牺牲所有人的交易利益换取承租人的生存利益，具有一定的合理性。
然而随着时代的发展，市场经济的发达，房屋不但是基本的生活资料，而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来，因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷，多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此，在现实情况下，是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利，其合理性不能不受质疑。笔者认为，在市场经济发达和房地产市成熟的环境下，由法律规定房屋承租人的先买权，至少有以下的不合理之处：
第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。
所有权是最完整的物权。依据租赁合同取得的房屋使用权只是一种债权。物权优先于债权。所有权权能中的处分权，是所有权的最终权利。以债权限制物权的行使，于法理不合。房屋买卖的成立，不但体现了一种交易关系，也体现了出卖人和买受人的合作关系，是合同自由原则的体现。法律赋予房屋承租人先买权，无异于干涉出卖人对交易对象的选择，构成对房屋所有人的合同自由权利的限制。我国的法律，仅规定出租人未尊重承租人的先买权而出卖房屋，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。如仅从严格的字面含义上来理解，承租人先买权受到侵犯，只能请求人民法院宣告买卖关系无效，仅此而已。买卖关系被宣告无效后，出租人可以通过很多方法，规避法律的这一规定，达到将房屋出卖给承租人以外的其他人的目的；在司法实践中，很多法院不但宣告房屋出租人出卖行为无效，而且以房屋出租人和其他人达成的合同条款，强制出租人与承租人发生买卖关系。这种做法又具有明显的强买强卖的色彩，不当地干预了当事人在合同订立中的意思自由。为此，支持先买权的论者也不得不承认“过多的法定先买权与自由贸易的经济规律并不相容”②
第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。
市场经济以效率为重要特征。法律赋予房屋承租人先买权，而为保证承租人行使这一法定权利，在制度的设计上，就必须为承租人行使该权利留有一定的时间。而该期间的保留，却使房屋所有人承受市场的价格风险。同时，对房屋所有人出卖权行使的限制，必然使所有人在考虑房屋是否出租时心生疑虑，反而对房地产市场的成熟产生负面影响。合同法上买卖不破租赁的规则，足可以充分保护房屋承租人的利益，在房屋所有权发生变更的情况下，同样可以实现承租人的承租目的。
第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。
现代建筑，一改以前功能单一、结构单一的形式，向多层、多功能、多区位的方向发展。与构造上的特征相吻合，在所有权的模式上，也趋复杂化和多样化。房屋承租人在行使先买权时，会发生与房屋共有人先买权的冲突；建筑物部分区域承租人在所有人整体出卖建筑物时会发生整体优先购买和拆零优先购买的矛盾等等复杂情况。而一旦这些情况出现时，如何协调各种权利的冲突至今理论界尚争论激烈，司法上房屋承租人的先买权更是难以行使。另外，拍买方式的出现，使出卖人交易对象选择权扩大，在这种买卖的形式中，也失去了对房屋承租人先买权保护的价值。
基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权。


注释
①王泽鉴《民法学说与判例研究》第一册第506页。中国政法大学出版社，1998年1月第1版
②廖焕国　严浩《先买权制度论纲》　转引自中国人民大学《民商法学》2004年第1期第36页


作者单位：江西省上饶市政法干校