东营市农民医疗保险大额医药费救助暂行办法

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论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析

王 俊


商品房买卖合同被确认无效，对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定？较之一般合同有何特殊性？作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例，试对这一问题进行论述，希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年，某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批，体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后，体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓，双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元，体育局向其开具了收据。此房建成，买主入住以后，体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是，由于起初在报批手续上存在的问题，虽经房主们多次催促，体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后，令十户老百姓意想不到的是，2003年10月，体育局突然通知十户房主，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回，而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元，限期搬离此房。经了解，体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”，无奈之下，将体育局告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令体育局返还购房款、办证费及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意在十户房主交还房屋的前提下，返还购房款、办证费，但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息，而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的利益损失？
一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定
从理论上说，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，对可得利益损失的赔偿，虽理论界众说纷纭，但在司法实践中，要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住五年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。
（一）房屋升值部分的定性
很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本（后者将在下文中作详细论述）。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为，买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，也有不少出卖人是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中，事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事，所以，法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，如上述案例中的开发手续不全，一房数卖等现象层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中，体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为，其后又将房屋买与第三人，属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后，出卖人除需返还买受人购房款及其利息外，还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分，应该是比较公平的做法。

作者联系方式：010-84832326 84832325


福建省厦门市人民政府


厦门市股票发行管理暂行办法
厦门市人民政府


第一章 总 则
第一条 为促进企业体制改革，保证股票发行公开顺利进行，维护投资者的合法权益，根据国家有关法律、法规和政策，制订本办法。
第二条 厦门市股份有限公司（以下简称公司）发行股票均须遵守本办法，国家法律、法规另有规定的除外。
第三条 股票发行应遵守公开、公平、公正、合法的原则。
第四条 厦门市股票发行主管机关是中国人民银行厦门分行（以下简称主管机关），日常工作由中国人民银行厦门分行金融管理处负责。

第二章 股票
第五条 股票是公司签发的证明股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证。
第六条 股票的票面必须载明以下内容：
（一）发行股票的公司的名称、住所；
（二）公司设立登记或新股发行之变更登记的文号及日期；
（三）公司注册资本；
（四）股票种类、每股金额、股票面额；
（五）本次发行的股份数；
（六）股东姓名或名称；
（七）股票号码；
（八）发行日期；
（九）其他需要载明的事项。
股权证除载明上款事项外，还应载明认购与转让范围。
股票由董事长签名，公司盖章后生效。
股票应加具人民银行批准募股的文号及日期；股权证应加具政府授权部门批准募股的文号及日期。
第七条 股票的票面格式须经主管机关认可，并在主管机关指定的印刷厂印制。
第八条 股票原则上实行一手一票制，每股面值为一元，按不同的股票分别确定若干股为一手。
第九条 股票均为记名股票，计值货币为人民币。用外汇购买的人民币特种股票的管理办法另行规定。
第十条 公司可以发行普通股和优先股股票。
第十一条 股份按投资来源分为以下几种（国家另有规定的除外）：
（一）国家股。是指有权代表国家投资的政府部门或机构以国有资产投入公司形成的股份。
（二）法人股。是指境内企业法人以其依法可支配的资产投入公司形成的股份，或具有法人资格的事业单位和社会团体以国家允许用于经营的资产向公司投资形成的股份。
（三）个人股。是指社会个人或本公司内部职工以个人合法财产投入公司形成的股份。
（四）外资股。是指外国和我国香港、澳门、台湾地区投资者以购买人民币特种股票形式向公司投资形成的股份。
第十二条 股票可转让、抵押、继承，但不得退股。

第三章 股票发行方式
第十三条 股票发行可分为公开发行、私募发行和内部发行。
第十四条 公开发行。是指公司以同一条件向社会非特定单位和个人发行。但本公司内部职工享有优先认购权，认购股份不得超过公司向社会公众发行部分的10％。发起人认购的股份自公司成立之日起一年内不得转让。
第十五条 私募发行。是指公司股份由三个以上的发起人（法人）全额认购股份，不向发起人之外的任何人募集股份。公司股权证的转让须在法人之间进行。
第十六条 内部发行。是指公司发行的股份除发起人认购外，其余股份不向社会公众公开发行，而是向其他法人和本公司内部职工发行，其股份形式为股权证。对股权证的管理，由主管机关制定办法另行规定。
第十七条 股票分为按面值发行和滥价发行，不得低于面值发行，公司所确定的发行价格须经主管机关认可。

第四章 股票发行申请
第十八条 企业申请公开发行股票，应符合下列条件：
（一）必须是经国家有关部门批准设立或改组成公司；
（二）生产经营符合国家的产业政策；
（三）财务及经营业绩良好，净资产不低于1000万元；
（四）发起人认缴股份不得低于总股本的35％；
（五）向社会非特定个人公开发行的股份不得少于总股本的25％，主管机关可根据情况提高公开发行股票的比例；
（六）股东人数不少于1000人；
（七）申请企业或发起人在近三年内没有违法行为或损害公众利益的记录。
第十九条 申请公开发行股票须向主管机关报送下列文件、材料：
（一）发行股票申请报告；
（二）政府有关部门批准为公司的文件和公司筹建登记证明；
（三）公司章程；
（四）招股说明书；
（五）有权进行资产评估和验资机构出具的资产评估报告和验资报告。上述报告凡涉及对国有资产评估和验资的，须由国有资产管理部门出具确认文件；
（六）发起人认缴股份的验资报告；
（七）资金运用的可行性报告；
（八）筹资用于固定资产投资的，应提交有关管理部门的批准文件；
（九）经会计师事务所或经济师事务所签证的未来一年的公司盈利预测文件；
（十）主管机关要求的其他文件、材料。
第二十条 申请再次发行股票，须符合下列条件：
（一）前次发行以来经营业绩良好，资金运用属同行业较好水平；
（二）距前次发行的时间不少于一年；
（三）申请发行的新股面值总额不得超过原有注册资本的总额；
（四）所筹资金的运用符合国家产业政策；
（五）有利于证券市场健康发展。
公司连续两年盈利不足以支付股利的，不得再次发行股票。
第二十一条 申请再次发行股票，应向主管机关报送下列文件、材料：
（一）申请再次发行股票的报告；
（二）股东大会通过的增加资本和修改章程的决议；
（三）经会计师事务所或经济师事务所签证的最近一年的财务报表；
（四）资金运用计划，政府有关部门的立项批文，项目可行性报告；
（五）发行方式、价格、范围和数量。
第二十二条 公司派发红股属于扩股。公司派发红股不得超过其公司章程规定的分配比例，并须将股东大会和董事会决议报送主管机关批准后方可执行。
第二十三条 招股说明书须真实、全面地揭示下列事项：
（一）公司名称、住所；
（二）生产经营范围；
（三）公司董事、经理或公司筹委会主要成员简历；
（四）发行股份的目的和理由；
（五）发行股份的总额、种类、数量、每股面额及售价；
（六）发行方式；
（七）发行对象；
（八）公司沿革及未来发展情况，主要任务、财务状况、资产负债总额及构成情况；
（九）经签证的盈利预测；
（十）证券承销商的名称、承销总额及承销方式；
（十一）资金运用计划；
（十二）股东权利义务；
（十三）其他需要说明的事项。

第五章 股票发行审批
第二十四条 股票发行须经主管机关批准，未经批准，禁止发行。
第二十五条 主管机关应在接到申请发行的全部文件后二十天内决定是否批准，不予批准的，应向申请人书面说明理由。
第二十六条 股票发行申请一经批准，发行公司不得变更。如需变更，须经主管机关批准。

第六章 股票的发售和承销
第二十七条 股票公开发售的方式经主管机关确认后实行。
第二十八条 发行公司须在股票发售七天前，在主管机关指定的报刊刊登招股说明书。
第二十九条 股票的公开发行必须由证券经营机构（以下简称证券承销商）承销，承销可采取包销、助销和代销方式。
承销数量超过3000万元（按股票面值计价）的，应有不少于三家证券承销商组成承销团发售。
承销团中的主承销商的承销比例应不超过50％，具体比例由主承销商与各分销商商定。
第三十条 证券承销商每次承销股票的期限不得超过90天，承销期满时尚未出售的股票，按承销合同规定的条款处理。
第三十一条 证券承销商在发售股票前，须将承销合同的副本报送主管机关备案。
第三十二条 股票承销合同应载明下列事项：
（一）合同当事人的名称、住所及法定代表人；
（二）承销方式；
（三）承销股票名称、数量、金额及发行价格；
（四）股票发行的日期；
（五）承销的起止日期；
（六）承销付款的日期及方式；
（七）承销费用的计算及支付方式和支付日期；
（八）剩余股票的退还方法；
（九）违约责任；
（十）其他需要约定的事项。
第三十三条 证券承销商可按实际承销总金额的比例收取费用，其费率标准另定。
第三十四条 证券承销商应在承销期满后或承销的股票全部售完后15天内，向主管机关报送股票承销情况报告书，包括以下内容：
（一）承销经过及数量；
（二）认购人总数；
（三）认购发行额0．5％以上者的名单；
（四）承销期满后由证券商自己认购的数量；
（五）主管机关要求的其他事项。
第三十五条 公司应于发行结束后一个月内，向主管机关报送股票发行结果报告书，包括以下内容：
（一）本次实际发售股票的数量、种类及价格；
（二）股票发售范围及方式；
（三）公司董事、监事、经理及占总股份1％以上的股东名单；
（四）主管机关要求的其他事项。

第七章 证券经营机构
第三十六条 证券经营机构应依据国家有关规定，向证券主管机关提出经营证券业务的申请，经批准后方可经营证券业务。
禁止任何单位和个人未经批准，从事证券业务。
第三十七条 证券经营机构如需在异地设立分支机构，须经主管机关审查通过后，向异地证券主管机关办理申报手续。
第三十八条 证券经营机构如需成为异地证券交易所会员，须经主管机关审查通过后，向异地证券交易所办理申报手续。
第三十九条 证券经营机构如接受本市公司委托，申请异地上市股票，须报主管机关审查通过后，由证券经营机构和公司向异地证券交易所提出上市申请。

第八章 主管机关
第四十条 主管机关的职责：
（一）保护投资者的合法权益；
（二）维护公开、公平、公正的市场原则；
（三）维护股票市场的健康运作；
（四）依法审批和管理股票发行和交易。
第四十一条 主管机关主管下列事项：
（一）股票管理法规的拟订并制订有关实施办法；
（二）股票发行的审批、管理和监督；
（三）股票上市及买卖的监督；
（四）股票登记过户的管理和监督；
（五）审批证券经营机构的设立及对其业务活动的监督；
（六）协调和仲裁证券经营机构之间的争议；
（七）与股份公司运作相关的检查和监督；
（八）股票市场的调查统计和研究分析；
（九）依法查处股票市场活动中的违法行为；
（十）其他有关股票市场的管理。
第四十二条 主管机关的管理人员必须以身作则，遵纪守法，廉洁奉公，按公开、公正、合法的原则有效地进行管理。不得以权谋私，徇私舞弊。

第九章 罚 则
第四十三条 凡未经主管机关批准擅自发行股票、认股权证及其它各种集资券的，由主管机关给予发行人责令其停止违法活动，冻结公司发行证券所筹资金，退还所筹资金本息，并可通知金融机构停止其贷款或处以违法活动所涉及金额5％以下罚款。
第四十四条 发行公司和证券承销商不按主管机关批准的发行范围、数量及发行价格发行的，由主管机关给予责令其退还超过范围及数量的款项，并可对发行公司及承销商分别处以涉及金额5％以下罚款或停止其三年以下的发行及承销资格。
第四十五条 凡经主管机关批准已发行股票的公司，如不按本办法及时并如实向主管机关报送有关材料或向社会公众披露有关资料，可给予以下处罚：
（一）通报批评。
（二）处以一万元以下罚款。
第四十六条 凡未经主管机关批准擅自从事证券经营的机构和个人，给予取缔其非法经营，没收非法所得，并可处以违法活动所涉及金额5％以下罚款。
第四十七条 违反第二十二条规定的，由主管机关处以一万元以上，三万元以下罚款。
第四十八条 违反本办法其他规定的，按有关法律、法规处理。
第四十九条 违反本办法，触犯刑律的，提请司法部门处理。

第十章 附 则
第五十条 本办法由中国人民银行厦门分行负责解释。
第五十一条 本办法自公布之日起实行。



1992年6月4日