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山东省枣庄市人民政府办公室


枣庄市人民政府办公室关于印发枣庄市服务业发展指标体系及考核办法(试行)的通知

枣政办发〔2006〕77号






各区(市)人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
　　《枣庄市服务业发展指标体系及考核办法(试行)》已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。
　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十二月十九日

　　枣庄市服务业发展指标体系及考核办法(试行)

　　为全面贯彻落实科学发展观，促进全市服务业持续快速协调发展，全面、客观、公正地反映和评价各区(市)、枣庄高新区服务业发展情况，切实加强全市服务业绩效考核工作，特制定本办法。
　　一、基本要求
　　(一)宏观性要求：通过科学的指标设置与考核，宏观体现服务业经济发展水平，全面反映服务业经济活动与宏观经济的内在关系。
　　(二)客观性要求：运用各种综合指标和细分指标，保持各方面指标数据互相印证、配套衔接，便于同实际参照比较，使考核更具备客观依据。
　　(三)引导性要求：形成科学有效的服务业评价指标考核体系，以此阐明服务业发展战略意图，引导区(市)、行业与市场主体行为方向。
　　二、指标体系构成
　　枣庄市服务业发展指标体系的构成，以服务业可持续发展为总纲，以规模、效益、结构为重要内容，综合考虑变量，统筹设置指标。分别围绕规模与发展、质量与效益、结构与协调、组织与领导设置4个评价领域，具体设置20项评价指标。其中，核心指标4项，配套指标16项。
　　三、组织领导
　　市服务业发展领导小组负责考核工作的组织领导。市服务业办公室和市统计局负责收集数据、初步审查、综合计算考核结果等具体工作。
　　四、考核办法
　　(一)考核对象：各区(市)、枣庄高新区。
　　(二)考核内容：主要考核枣庄市服务业发展指标体系中20项评价指标。
　　(三)考核时限：考核分年度进行，每年为一考核单元。为掌握情况，督促落实，每季度调度分析一次。
　　(四)计分方法：将枣庄市服务业发展指标体系中20项评价指标依据权重确定系数，总系数为100。考核主要依据指标同比增减测算，每一指标以各区(市)、枣庄高新区最高增幅为100，最低增幅为30，相应核算出得分，再按指标权重系数核算出各区(市)、枣庄高新区总分及排序。
　　(五)考核办法：每年4月由市服务业办公室和市统计局收集并计算上年指标体系的基础数据；对各项指标的基础数据进行技术处理，形成指标比较值；按照计分方法确定综合考核结果。
　　(六)考核结果审定、奖励与发布：每年4月底前，市服务业办公室和市统计局将各区(市)、枣庄高新区综合考核结果进行排序，对实绩突出的区(市)或枣庄高新区(综合排序前两名)依据有关规定，提出表彰奖励建议，书面报告市服务业发展领导小组，市服务业发展领导小组审查同意后向社会公布。奖励资金从市服务业引导资金中列支，用于扶持服务业发展。
　　(七)实施时间：考核自2006年起试行。
　　附件：1、枣庄市服务业发展指标体系
2、枣庄市服务业发展指标体系指标解释



　　附件1：

枣庄市服务业发展指标体系

指标

类型
评价

领域
分

项
评价指标
计算单位
权重

系数

核心指标
规模

与

发展
1
服务业增加值
亿元
10

服务业增加值增长速度

2
%
10

3
服务业增加值占地区生产总值比重
%
10

4
人均服务业增加值
元
10

配套指标
质量

与

效益
5
服务业劳动生产率
万元 / 人
7

6
服务业税收增长速度
%
7

7
服务业税收占全部税收比重
%
4

8
服务业固定资产投资增长速度
%
4

9
服务业固定资产投资占全社会固定资产投资比重
%
4

10
服务业从业人员占全社会从业人员比重
%
4

11
现代服务业增加值占服务业增加值比重
%
5

结构

与

协调
12
社会消费品零售总额增长速度
%
3

13
交通运输业客货运周转量增长速度
%
2

14
金融机构存贷款余额增长速度
%
2

15
邮电业务总量增长速度
%
2

16
旅游业总收入增长速度
%
2

17
商品房销售面积增长速度
%
2

组织

与

领导
18
领导重视

4

19
措施有力

4

20
效果显著

4




　　附件2：

　　《枣庄市服务业发展指标体系》指标解释

　　一、核心指标
　　(一)规模与发展。
　　1.服务业增加值。
　　本指标体系中服务业包括第一产业中的农林牧渔服务业和全部的第三产业。服务业增加值是指属于服务业行业的常住单位在一定时期内(通常指一年)生产活动的最终成果，即常住单位在生产过程中创造的新增价值和固定资产的转移价值。增加值可以按生产法计算，也可以按收入法计算。按生产法计算增加值等于总产出扣除中间投入后的余额；按收入法计算增加值等于劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余之和。增加值反映生产单位或部门在一定时期内生产经营活动的最终成果，也反映了本单位或部门对国内(地区)生产总值的贡献。
　　2.服务业增加值增长速度。
　　服务业增加值增长速度是指以服务业常住单位基期所创造的增加值为100，报告期增加值比基期增加值增长的相对程度，以公式表示就是：
　　服务业增加值增长速度=(报告期服务业增加值－基期服务业增加值)/基期服务业增加值×100
　　以现行价格计算增加值的增长速度，是名义增长速度，其中包含了价格因素的变化；以可比价格计算的增加值增长速度，剔除了价格因素的变化，是实际的增长速度，或称可比价格增长速度。本指标体系中服务业增加值增长速度是指可比价格增长速度。
　　3.服务业增加值占地区生产总值比重。
　　服务业增加值占地区生产总值比重是指服务业增加值在该地区生产总值中所占的百分比，用以从三次产业结构角度反映经济发展对服务业的依存度。用公式表示为：
　　服务业增加值占地区生产总值比重=服务业增加值/地区生产总值×100
　　地区生产总值=第一产业增加值+第二产业增加值+第三产业增加值。
　　4.人均服务业增加值。
　　人均服务业增加值是指服务业增加值按同期年平均常住人口进行平均的结果，即该地服务业产品与服务的平均每人拥有量。该指标用以反映某地区服务业发展的绝对平均水平。用公式表示为：
　　人均服务业增加值=服务业增加值/年平均常住人口
　　二、配套指标
　　(一）质量与效益。
　　5.服务业劳动生产率。
　　服务业劳动生产率=服务业增加值/服务业从业人员年平均人数。
　　6.服务业税收增长速度。
　　服务业税收增长速度是指报告期服务业税收收入比基期的增长率，通常以现行价格计算。本指标体系中，该速度指标是年度增长速度。用公式表示为：
　　服务业税收增长速度=(报告期服务业税收收入－基期服务业税收收入)/基期服务业税收收入×100
　　7.服务业税收占全部税收比重。
　　服务业税收占全部税收比重是指某地区全部税收收入中服务业同期提供的税收所占的比例。该指标反映服务业在按三次产业划分的税收结构中的地位。用公式表示为：
　　服务业税收占全部税收比重=服务业税收/全部税收×100
　　8.服务业固定资产投资增长速度。
　　服务业固定资产投资增长速度是指报告期固定资产投资中对服务业的投资比基期相应投资增长的比率，通常以现行价格计算。本指标体系中，该速度指标是年度增长速度。用公式表示为:
　　服务业固定资产投资增长速度=（报告期服务业固定资产投资－基期服务业固定资产投资）/基期服务业固定资产投资×100
　　9.服务业固定资产投资占全社会固定资产投资比重。
　　服务业固定资产投资占全社会固定资产投资比重是指一地区全社会固定资产投资总额中对服务业的同期投资所占的百分比，该指标一方面反映了全社会固定资产投资中服务业投资的构成情况，另一方面反映了未来新增全社会总供给中服务业所占的比例。用公式表示为：
　　服务业固定资产投资占全社会固定资产投资比重=服务业固定资产投资/全社会固定资产投资×100
　　10.服务业从业人员占全社会从业人员比重。
　　服务业从业人员占全社会从业人员比重是指在服务业中从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的全部劳动力占全社会就业人口的比例。用公式表示为：
　　服务业从业人员占全社会从业人员比重=服务业从业人员/全社会从业人员×100
　　11.现代服务业增加值占服务业增加值比重。
　　现代服务业增加值占服务业增加值比重指现代服务业增加值在全部服务业（第三产业）增加值中所占的比例。用公式表示为：
　　现代服务业增加值占服务业增加值比重=100－传统服务业增加值/服务业增加值×100
　　（二）结构与协调。
　　12.社会消费品零售总额增长速度。
　　社会消费品零售总额是指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农业生产者对非农业居民零售额的总和。其增长速度即报告期比基期的增长百分比。
　　13.交通运输业客货运周转量增长速度。
　　客货运周转量是指在一定时期内，由各种运输工具运送的旅客（货物）数量与其相应运输距离的乘积之总和，是反映运输业生产总成果的重要指标。计算公式为：
　　客货运周转量=∑旅客（货物）运输量×运输距离
　　统计上在计算不同交通运输方式的客货运总周转量时，需要对客运周转量进行转换。客运周转量转换为货运周转量的比例分别是：铁路1:1，公路10:1，水运2:1，航空13.7:1。交通运输总周转量的计算公式为：
　　交通运输总周转量=各种运输方式的货物周转量+铁路旅客周转量+公路旅客周转量÷10+水运旅客周转量÷2+民航旅客周转量÷13.7
　　交通运输客货运周转量增长速度就是报告期客货运总周转量比基期增长量除以基期客货运总周转量得到的百分比。
　　14.金融机构存贷款余额增长速度。
　　金融机构存贷款余额是指某一时点上金融机构本外币存款与贷款余额的合计数，用以反映该时点金融机构资金融通活动的总规模。其增长速度即报告期比基期的增长幅度相对于基期规模的百分数，按照国家统计局现行统计制度，金融机构存贷款余额发展速度采用加权法计算。计算公式：
　　当期金融机构存贷款余额加权平均发展速度=当期存款余额现价发展速度×(上年年度存款余额÷上年年度存贷款余额合计)+当期贷款余额现价发展速度×(上年年度贷款余额÷上年年度存贷款余额合计)
　　金融机构存贷款余额增长速度=当期金融机构存贷款余额加权平均发展速度－100
　　15.邮电业务总量增长速度。
　　邮电业务总量指以货币表现的邮政电信部门为用户传递信息和提供其他邮电通信服务的总量。它用各种邮政电信分类业务量(如函件件数、电报份数、长话张数、市内电话和农村电话的年均户数、订销报刊累计份数等)分别乘以相应的平均单价(不变价)，加总后再加上出租电路和设备的收入、代用户维护电话交换机和线路等设备的收入、其他业务收入求得。邮电业务总量综合反映了一定时期邮政电信工作的总成果，是研究邮政电信业务量构成和发展趋势的重要指标。其增长速度即报告期邮电业务总量比基期邮电业务总量的增长百分比。
　　16.旅游业总收入增长速度。
　　旅游业总收入分为国际旅游收入和国内旅游收入，前者是指入境旅游的外国人、华侨、港澳同胞和台湾同胞在中国大陆旅游过程中发生的一切旅游支出，后者指我国大陆居民和在我国常住1年以上的外国人、华侨、港澳台同胞离开常住地在境内其他地方的旅游设施内至少停留一夜，最长不超过6个月发生的旅游支出。国际旅游收入折算成人民币与同期国内旅游收入的合计就是旅游业总收入，其增长速度即报告期比基期的名义增长百分比。
　　17.商品房销售面积增长速度。
　　商品房销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。其增长速度即报告期比基期的增长百分比。
　　(三)组织与领导。
　　18.领导重视。
　　主要评价机构是否健全、分工是否明确、责任是否落实，由专家进行评定。
　　19.措施有力。
　　主要评价政策是否完善、工作措施是否到位，由专家进行评定。
　　20.效果显著。
　　主要评价服务业拉动经济增长，对环境保护、建设节约型社会的贡献以及服务业排序位次增长，由专家进行评定。


　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。