刑事证人的法律保护亟待完善/房清侠

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自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象

李红军


案情简介
原告：夏某，代理律师刘陈、李红军，四川东荣律师事务所。被告：攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米，被被告攀枝花市东区工商行政管理局（以下简称工商局）发现后，该局于2005年4月20日，作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书（以下简称《处罚决定书》），认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记，利用私有房屋从事租赁活动，因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定，对原告处以60000元罚款。

原告不复，提起复议，复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为，原告提起诉讼，一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为，原告不复提请上诉，二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由，撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是：自然人出租房屋是否需要办理工商登记？

法律分析：

就现有法律规定来看，自然人出租房屋无需要办理工商核准登记，现简单分析如下：

首先、原告有权出租自己的私有房屋；

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定，城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租，签订、变更、终止租赁合同时候，应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案， 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中，原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房，因此，原告有权依照上述法律的规定出租，无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提，并非一切无照的经营行为都构成无照经营，经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为，依照《行政许可法》的规定，行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据，因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定，并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看，只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人，需要经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展出租活动，但这些规定已经在2004年被国家工商局废止，此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此，就现有法律规定来看，没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此，本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定，依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定，不够成无照经营，被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限，属越权行为；

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定，国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作，省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作，房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定，工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定，房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定，工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管，无权实施行政处罚。

综上分析，本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据，属越权行政行为，违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定，应予以撤销。

附：本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com
新疆维吾尔自治区人大常委会


新疆维吾尔自治区人大常委会关于在各族公民中开展法制宣传教育的决议


（2011年7月29日新疆维吾尔自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）



　　《自治区第五个五年法制宣传教育和依法治区规划》已顺利实施完成。为全面贯彻国家《“六五”普法规划》和全国人民代表大会常务委员会《关于进一步加强法制宣传教育的决议》，推动自治区《关于在各族公民中开展法制宣传教育，推进依法治区工作的第六个五年规划》的有效实施，为新疆跨越式发展和长治久安提供法制保障，特作决议如下：
　　一、加强以宪法为核心的中国特色社会主义法律体系的学习宣传。要突出抓好宪法的学习宣传，深入学习宣传宪法确立的国体、政体、根本任务、公民的权利和义务等主要内容和精神，培育公民崇尚宪法、遵守宪法、维护宪法权威的意识。突出学习宣传促进经济发展、保障和改善民生、加强和创新社会管理、反腐倡廉等方面的法律法规；强化以“反暴力、讲法治、讲秩序”和加强民族团结，维护社会稳定为重点内容的法律法规学习，使法制学习宣传真正落实到支持和服务新疆跨越式发展和长治久安的各项工作中。通过学习宣传，在全社会牢固树立党的领导、人民当家做主和依法治国有机统一的观念，国家一切权力属于人民的观念，权利与义务相统一的观念，社会主义民主法治观念，增强各民族大团结、维护祖国统一的观念。深入开展社会主义法治理念教育，推进社会主义法治文化建设，弘扬社会主义法治精神，形成人人自觉学法守法用法和依法行政、公正司法的社会环境。
　　二、增强法制宣传教育的针对性和实效性。法制宣传教育的对象是一切有接受能力的公民。重点是领导干部、公务员、青少年、企事业经营管理人员、农牧民、宗教人士和流动人口。广大公务员尤其是各级领导干部要带头学习宪法法律和地方法规，系统学习和熟练掌握与履行职责相关的法律法规，不断提高自身法律素质和法治观念，增强依法决策、依法行政、公正司法的能力。要完善并落实公务员法律学习培训制度，把法制宣传教育纳入公务员理论学习规划和各类干部培训机构的培训内容，增强公务员为民服务意识和法治观念，做全社会学法、守法、用法的表率。要根据青少年的身心特点和接受能力，结合道德品质教育和公民意识教育，有针对性地加强法制宣传教育，使青少年从小养成遵纪守法的行为习惯。企业经营管理人员、事业单位和新经济、新社会组织管理人员，应当重点学习掌握与市场经济、经营管理相关的法律法规知识，树立依法经营的理念，做到依法管理、合法经营、诚信守法。加强对农牧民群众的法制宣传，重点宣传与农牧民生产生活相关的法律法规，引导农牧民依法参与村民自治和其他社会管理活动，提高他们参与民主选举、民主决策、民主管理和民主监督的能力。教育和引导广大宗教人士自觉遵守宪法和法律，不断增强爱国意识、法律意识和法制观念，不断增强维护祖国统一、民族团结的坚定性，不断提高抵制境内外“三股势力”利用宗教进行渗透破坏、维护宗教领域和谐稳定的自觉性。要围绕流动人口、社会闲散人员生产、生活及对法律的需求开展有针对性的法制宣传教育，积极提供法律服务，不断增强流动人口、社会闲散人员遵纪守法和依法维权意识，促进社会和谐稳定。
　　三、进一步丰富法制宣传教育载体和形式。广播、报刊、电视等各类媒体要认真履行社会责任，通过开办法制栏目（专栏、专版）等，广泛开展公益性法制宣传教育，传播法律知识、弘扬法治精神。充分发挥互联网、移动通信等新兴媒体的特点和优势，开展便捷高效、形式多样的公民法律意识教育。要努力办好新疆法制网等普法网站，充分发挥政府网及门户网站在法制宣传中的重要平台和示范带动作用。要充分利用“１２・４”全国法制宣传日、自治区宪法法律宣传月和各类法律法规实施纪念日，不断扩大法制宣传教育的覆盖面和渗透力。
　　四、坚持法制宣传教育与法治实践相结合，深化法制宣传教育，推进依法治区进程，建设“法治新疆”。整合法制宣传教育资源，围绕自治区中心工作，深化“法治六进”（进机关、进学校、进企业、进单位、进乡村、进社区），加大部门行业结合自身特点开展法制宣传教育和依法治理的力度。善于运用典型案例剖析和群众关心的热点问题开展法制宣传教育，深入推进多种形式、多种层次的法治实践活动，用法治实践推动法制宣传教育、检验法制宣传教育的实效。要贯彻依法治国基本方略，认真总结经验，全面推进依法治区、依法治市（地、州）、依法治县（市、区）工作。大力开展多层次、多领域依法治理工作，鼓励公民参与公共管理，促进依法行政、依法管理和公正司法。
　　五、加强法制宣传教育和依法治理的组织领导，强化保障机制。各级国家机关、社会团体、企事业单位、各类组织和驻疆人民解放军和武警部队，都要高度重视法制宣传教育和依法治理工作，实行一把手负责制，切实加强组织领导。要按照《自治区法制宣传教育条例》的规定，积极组织开展本部门、本单位以及面向社会的法制宣传教育。进一步改进工作机制，强化执法主体的法制宣传教育责任，加强各部门间的协调配合，形成工作合力。要将法制宣传教育纳入各地经济社会发展规划和政府目标管理，落实各级法制宣传教育和依法治理工作经费保障，并随着经济发展逐步提高。进一步健全工作机构，加强法制宣传教育队伍建设，配齐配强工作人员，有计划地抓好骨干培训，以适应法制宣传教育和依法治理工作的需要。
　　六、加强监督检查，确保本决议的贯彻实施。各级人民政府要切实组织实施好规划和决议，把法制宣传教育工作落到实处。要加强法制宣传教育和依法治理工作的年度考核和阶段性检查，做好中期督导检查和终期评估验收，并向本级人民代表大会常务委员会报告。各级普法依法治理领导小组办公室要加强组织协调和督促检查，确保规划和决议的全面贯彻实施。各级人民代表大会及其常务委员会要通过执法检查、听取和审议专项工作报告以及组织代表视察、专题调研等形式，加强对法制宣传教育和依法治理工作的监督检查，保证本决议的贯彻实施。